Comprar un terreny i construir la teva llar a Andorra: guia completa 2025

Andorra, amb el seu entorn natural privilegiat, qualitat de vida i beneficis fiscals, s’ha consolidat com una destinació molt atractiva per a aquells que volen invertir en un terreny i construir-hi la seva pròpia casa. No obstant això, aquesta decisió, tan il·lusionant com estratègica, requereix un coneixement detallat del marc legal, urbanístic i administratiu actual. Especialment després de l’entrada en vigor de la Llei Òmnibus el març de 2025, que ha introduït canvis clau en la regulació immobiliària i urbanística del país.

En aquest article, des de SERIANN, la teva agència immobiliària de confiança a Andorra, t’oferim una guia professional, transparent i actualitzada perquè coneguis tots els passos i requisits legals necessaris per comprar un terreny i aixecar la teva futura llar al Principat.

1. Per què comprar un terreny a Andorra el 2025?

La demanda de terrenys edificables ha crescut considerablement els darrers anys. Alguns dels principals motius són:

• Llibertat de disseny: permet construir una casa a mida, adaptada als teus gustos i necessitats.

• Rendibilitat a llarg termini: el sòl és escàs, especialment a les zones urbanes o semiurbanes, cosa que incrementa el seu valor amb el temps.

• Seguretat jurídica i fiscal: Andorra ofereix un entorn estable, segur i amb un sistema fiscal atractiu per a residents i inversors.

• Qualitat de vida: clima de muntanya, aire pur, serveis de primer nivell i un sistema educatiu i sanitari sòlid.

2. Context legal actualitzat: implicacions de la Llei Òmnibus

Des del març de 2025, la Llei 3/2025, coneguda com a Llei Òmnibus, ha reformulat diversos aspectes essencials del sector urbanístic i immobiliari. Algunes de les novetats més rellevants per a qui vol comprar i construir són:

Principals canvis destacats:

• Digitalització completa dels tràmits urbanístics: totes les sol·licituds i llicències s’han de presentar per via electrònica mitjançant la plataforma de Tràmits del Govern.

• Homologació de la normativa urbanística comunal: ara hi ha més uniformitat en els criteris d’edificabilitat, alçades i retranquejos entre parròquies.

• Simplificació en l’obtenció de llicències d’obra, amb reducció dels terminis de concessió (màxim 60 dies naturals).

• Major control ambiental: obligació de presentar un estudi d’impacte ambiental simplificat fins i tot per a habitatges unifamiliars.

• Nova figura del "Certificat de Viabilitat Urbanística" obligatori abans de la compra (document que garanteix la possibilitat real d’edificar en el terreny seleccionat).

3. Pas a pas: com comprar un terreny i construir a Andorra

A continuació, detallem tot el procés des de la selecció del terreny fins al lliurament de claus, dividit en 10 etapes fonamentals:

ETAPA 1: Definició de necessitats i pressupost

Abans d’iniciar la cerca del terreny:

• Defineix les teves prioritats: vista, orientació, accés, proximitat a serveis...

• Calcula el teu pressupost global, que hauria d’incloure:

  • Preu del terreny

  • Honoraris de l’arquitecte

  • Taxes i llicències

  • Cost estimat de construcció

  • Fons de contingència (+10-15%)

CONSELL SERIANN: Tingues en compte que construir a Andorra pot costar entre 1.500 i 2.500 €/m², segons els acabats i l’accessibilitat del solar.

ETAPA 2: Cerca i selecció del terreny

És essencial que el terreny:

• Sigui edificable segons el POUP de la parròquia corresponent.

• Tingui accés rodat, connexió a serveis (aigua, llum, clavegueram) i viabilitat geotècnica.

• Compti amb condicions clares d’urbanització.

A SERIANN t’ajudem a filtrar terrenys amb viabilitat urbanística i gestionar tota la documentació prèvia, evitant sorpreses.

ETAPA 3: Sol·licitud del Certificat de Viabilitat Urbanística

D’acord amb la Llei Òmnibus, abans de formalitzar la compra és obligatori sol·licitar el Certificat de Viabilitat Urbanística (CVU) al Comú corresponent. Aquest document acredita que el terreny compleix els requisits per construir.

Documentació requerida:

• Còpia del plànol cadastral

• Coordenades o referència de localització

• Dades registrals del terreny

⏳ Termini de resposta: 10 dies hàbils.

ETAPA 4: Contracte d’arres i compravenda

Un cop confirmada la viabilitat urbanística:

• Es signa un contracte d’arres amb una bestreta habitual del 5-10%.

• Posteriorment, es formalitza l’escriptura pública de compravenda davant notari.

Despeses associades:

• ITP (Impost de Transmissions Patrimonials): 4%.

• Honoraris notarials (segons el valor de la compravenda).

• Inscripció registral al Registre de la Propietat.

ETAPA 5: Projecte arquitectònic

Amb el terreny ja adquirit:

• Contracta un arquitecte col·legiat a Andorra.

• Es redacta el projecte bàsic i executiu, d’acord amb les ordenances urbanístiques.

• S’ha de contemplar l’eficiència energètica i la normativa sísmica.

ETAPA 6: Obtenció de llicències

Amb el projecte definitiu:

1. S’inicia la sol·licitud de llicència d’obra al Comú.

2. Es presenta: estudi geotècnic, memòria tècnica, estudi ambiental, certificat energètic.

3. Es paguen les taxes comunals.

Termini màxim: 60 dies. Si no hi ha resposta, s’aplica el silenci administratiu positiu.

ETAPA 7: Inici de les obres i direcció facultativa

Amb la llicència concedida:

• Comença l’execució de l’obra amb la supervisió de la direcció facultativa.

• Es comunica al Comú l’acta de replanteig i inici d’obres.

• Cal complir amb les normes de seguretat i gestió de residus.

ETAPA 8: Certificat final d’obra

Quan finalitzen les obres:

• L’arquitecte emet el certificat final d’obra.

• S’entrega al Comú per tramitar la cèdula d’habitabilitat i el certificat de final d’obra.

ETAPA 9: Alta de subministraments

Amb la cèdula:

• Es poden tramitar les altes de llum, aigua, gas, internet, etc.

• També es pot fer l’empadronament al Comú.

ETAPA 10: Lliurament de claus i escriptura final

Finalment:

• Es pot formalitzar una escriptura notarial d’obra nova acabada.

• Si hi ha finançament, es registra l’hipoteca actualitzada.

I ja pots començar a viure a casa teva, dissenyada a mida!

Consideracions per a no residents

Si no tens nacionalitat andorrana:

• És obligatori obtenir autorització prèvia d’inversió estrangera per adquirir el terreny (resposta en 30 dies).

• No hi ha límits de propietats si ets resident fiscal a Andorra.

A SERIANN t’acompanyem en tots aquests tràmits de manera personalitzada.

Conclusió: el teu terreny, el teu futur

Invertir en un terreny i construir a Andorra és una de les decisions més importants i transformadores que pots prendre. Amb la nova Llei Òmnibus, el procés és ara més clar, àgil i digital. Tot i així, cada detall compta, i comptar amb el suport d’una agència amb experiència com SERIANN és la millor garantia d’èxit.

T’ajudem a:

• Identificar terrenys viables

• Verificar documentació

• Gestionar llicències i permisos

• Coordinar arquitectes, tècnics i notaris

Vols fer el pas amb seguretat?

Contacta amb el nostre equip expert i comencem avui mateix a donar forma al teu projecte de vida a Andorra.

Tel:   +376 324790
Email:  seriann@seriann.com
Web: www.seriann.com